BGH zur Eigenbedarfskündigung bei gemeinsamer Eigentumswohnung

Wer als Ehepaar gemeinsam eine Eigentumswohnung erwirbt und vermietet, steht im Falle einer Trennung nicht selten vor der Frage, ob einer der Miteigentümer die Zustimmung des anderen zu einer Eigenbedarfskündigung verlangen kann, um die Wohnung künftig selbst zu nutzen. Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Januar 2026  XII ZB 142/25  bringt hierzu Klarheit.

Rechtliche Einordnung: Bruchteilseigentum und Neuregelung
Das Gericht führte aus, dass Ehegatten bei Miteigentum – wenn sie nicht für die Immobilienbewirtschaftung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden – regelmäßig als sogenannte Bruchteilseigentümer zu behandeln sind.

Grundsätzlich gilt daher:
Fehlt eine fortbestehende Regelung über Verwaltung und Nutzung der Immobilie, kann jeder Miteigentümer eine Neuregelung verlangen, sofern diese den Interessen aller Beteiligten entspricht. Das gilt auch, wenn ursprünglich eine Nutzungsvereinbarung bestand, sich die tatsächlichen Umstände jedoch so gravierend verändert haben, dass ein Festhalten daran unzumutbar erscheint. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist stets durch umfassende Einzelfallabwägung zu prüfen.

Hohe Hürden für eine Nutzungsänderung:
In seinem Beschluss betonte der BGH, dass die Hürden für eine Neuregelung hoch sind.
Im zugrunde liegenden Fall hatten Eheleute ein Haus gemeinsam zur Vermietung an ein Familienmitglied erworben. Nach der Trennung verlangte ein Ehepartner die Zustimmung des anderen zur Kündigung, um selbst einzuziehen.
Allein Trennung, gesteigerter Wohnbedarf oder finanzielle Aspekte wie Unterhalt rechtfertigen eine Neuregelung nach dem Beschluss regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob der ursprüngliche Nutzungszweck – hier: der familiennahe Altersruhesitz der Mutter – durch die Trennung beeinträchtigt ist.
Besteht ein stabiles Mietverhältnis und erfüllt es seinen wirtschaftlichen Zweck, spricht dies gegen Unzumutbarkeit.
Auch eine vermeintlich zu niedrige Miete begründet nicht automatisch einen Anspruch auf Eigennutzung.

Wer diese begehrt, muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung im Sinne eines mietrechtlichen Eigenbedarfs benötigt und keine zumutbaren Alternativen bestehen.
Ein bloßer Wunsch genügt nicht. Zudem sind die Interessen beider Miteigentümer gegeneinander abzuwägen.

Im vorliegenden Fall bestanden sogar verfassungsrechtlich geschützte Interessen auf beiden Seiten: auf der einen Seite der Wunsch nach Selbstnutzung, auf der anderen der Bedarf für die Mutter. Dazu hatte das Beschwerdegericht jedoch keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Unter anderem deshalb wurde die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.

Ein Antrag darf sich zudem nicht pauschal auf die Mitwirkung an einer Kündigung beschränken. Vielmehr muss konkret beschrieben werden, wie die künftige Nutzung der Immobilie aussehen soll, etwa eine Alleinnutzung gegen Nutzungsentschädigung. Auch daran fehlte es im entschiedenen Fall.

Bedeutung für die Praxis:
Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Eigenbedarfskündigung gegen den Willen des Miteigentümers durchsetzen möchte, muss genau darlegen, warum die bisherige Nutzung unzumutbar ist, einen tatsächlichen Eigenbedarf nachweisen und zugleich eine ausgewogene Neuregelung beantragen. Eigenmächtiges Vorgehen ohne Zustimmung ist riskant und kann erhebliche rechtliche Nachteile nach sich ziehen.

Autorin: Denise Schillinger