Nießbrauch oder Wohnungsrecht?

Bei der Nachfolgeplanung stellt sich bei Häusern oder/und Eigentumswohnungen häufig die Frage, wann man diese an die nächste Generation übergeben soll bzw. ob überhaupt und wenn ja, wie. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig.

Es gibt gute steuerliche Gründe für eine lebzeitige Übertragung, die – wenn sie richtig gemacht ist – immer im Wege der vorweg genommenen Erbfolge und in Anrechnung auf Pflichtteilsrechte des Übernehmers und gegebenenfalls mit einer Rückauflassungsvormerkung für die Übergeber geschehen sollte. Kinder haben einen steuerlichen Freibetrag von 400.000,- € pro Elternteil, also sowohl gegenüber dem Vater als auch gegenüber der Mutter. Dieser Freibetrag entsteht alle 10 Jahre neu. Eltern können also ihrem Kind eine Immobilie mit einem Verkehrswert von bis zu 800.000,- € steuerfrei übergeben und wenn dann der Erbfall 10 Jahre oder später nach der Übergabe eintritt, kann das Kind wiederum einen Nachlass bis zum Wert von 400.000,- € pro Elternteil steuerfrei übernehmen. Sind mehrere Immobilien vorhanden, kann man dieses Procedere wiederholen, vorausgesetzt man lebt lange genug bzw. man fängt früh genug damit an.

Nießbrauch:
Eine Möglichkeit, sich und dem Ehepartner bei diesen Übertragungen zu schützen und die steuerlichen Freiräume noch weiter auszunutzen, ist der Vorbehalt von einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht an einzelnen oder allen Immobilien. Der eigene Schutz wird dadurch erreicht, dass man beim Nießbrauch die Immobilie weiter und ausschließlich unentgeltlich nutzen kann. Diese Nutzung kann darin bestehen, dass die Übergeber selbst in dem Haus/der Wohnung wohnen bleiben oder darin, dass sie diese vermieten und die Mieteinnahmen für sich verwenden. Allerdings bleibt der Nießbraucher auch verpflichtet, die Lasten der Wohnung/des Hauses (Steuern, Reparaturen etc.) weiter zu tragen. Sollte nur ein Elternteil als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sein, ist dies die Gelegenheit, dem anderen – bisher in Bezug auf das Haus/die Wohnung rechtlosen – Ehepartner ebenfalls den Nießbrauch daran einzuräumen mit der Folge, dass dieser als Längstlebender die Immobilie auch weiterhin nutzen kann.

Wohnungsrecht:
Das Wohnungsrecht, für das das zuletzt Gesagte entsprechend gilt, unterscheidet sich vom Nießbrauch vor allem dadurch, dass der Wohnungsrechtsinhaber die Immobilie nur zum unentgeltlichen Wohnen nutzen darf. Er darf das Haus/die Wohnung also nicht vermieten und darf nicht die Miete einnehmen. Dafür sind die von ihm zu übernehmenden Kosten geringer, nämlich meistens nur die reinen Verbrauchskosten (Strom, Wasser/Abwasser etc.).

Beiden vorbehaltenen Rechten ist gemeinsam, dass sie den Wert der Schenkung mindern und so dafür sorgen, dass pro Übertragung noch weniger von dem Freibetrag des Kindes verbraucht wird. Denn das Kind bekommt nicht völlig freies, sondern mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch belastetes Eigentum. Die Höhe dieser Last wird berechnet, indem Wohnungsrecht oder Nießbrauch kapitalisiert, also in Geld umgerechnet und von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden. Hat das Haus zum Beispiel einen Verkaufswert von 400.000,- € und der vorbehaltene Nießbrauch für beide Elternteile einen kapitalisierten Wert von 125.000,- €, beträgt der Wert der Zuwendung nur 275.000,- € und es bleibt ein Freibetrag für eventuelle weitere Zuwendungen übrig.

Autor: Dr. Klaus Krebs