Augen auf beim Immobilien(ver-)kauf

Wenn man nicht gerade Profi-Investor ist, gibt es wenige Verträge im Leben, die so große Bedeutung und einen so hohen Wert haben wie der Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Auch wenn die Preise zuletzt etwas gesunken sind, werden doch meist sechsstellige Beträge bewegt, häufig noch mehr. Und oft geht es ja nicht nur Zahlen, sondern darum, wo man wohnt und wie. Trotzdem werden häufig Verträge unterschrieben, deren Inhalt man nicht oder allenfalls teilweise versteht und die teils (gravierende) Lücken haben.

Dass der Kauf oder Verkauf einer Immobilie beim Notar beurkundet werden muss, ist den Meisten bekannt. Dass die Notare hervorragend ausgebildete Juristen sind, die die Aufgabe haben, für rechtssichere Verträge zu sorgen, mag dazu beitragen, dass man sich sicher fühlt. Aber der Notar kann und wird nur das beurkunden, worum man ihn bittet und nur das in den Vertrag aufnehmen, von dem er weiß. Und hier beginnt in der Praxis häufig das Problem. Da geht es z.B. um den Kellerraum, der in der Teilungserklärung zwar der einen Wohnung zugewiesen ist, tatsächlich aber anders genutzt wird. Hier ist Ärger vorprogrammiert, wenn der Käufer sich auf das verlässt, was ihm gezeigt wurde und nicht abgleicht, ob das auch so im Grundbuch steht. Nicht anders bei der Frage, ob wirklich rechtlich gesichert ist, dass die Garderobe auch künftig im Treppenhaus stehen oder die Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf. Richtig schlimm wird es, wenn beide Parteien Vereinbarungen treffen, die neben dem Vertrag gelten sollen, das dem Notar aber nicht sagen. Dann besteht das Risiko, dass der Vertrag nichtig ist und auch nach Monaten noch rückabgewickelt werden kann.

Aber auch dann, wenn man selbst alles richtig macht und sich und den Vertragspartner sorgfältig informiert, ist eine Immobilientransaktion immer noch mit Risiken behaftet. Die Auflassungsvormerkung, die zum Schutz des Käufers selbstverständlich eingetragen werden sollte, bewirkt z.B. für den Verkäufer, dass er nicht anderweitig verkaufen kann. Das ist so zwar gewollt, aber was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt? Natürlich muss er dann die Löschung bewilligen, aber was, wenn er das nicht freiwillig tut? Das kann im Falle eines Falles zu jahrelangen Prozessen führen, während derer die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder auch nur belastet werden kann. Und wenn man, wie so oft, darauf verzichtet, das sogenannte Baulastenverzeichnis einzusehen, kann es passieren, dass man böse Überraschungen erlebt, wenn man plötzlich erfährt, dass dort, wo der Anbau geplant war, eine Abstandsfläche für den Nachbarn eingetragen ist.

All dem kann man durch sorgfältige Vorbereitung und Vertragsgestaltung vorbeugen. Sofern man nicht selbst über das Know-how verfügt, Grundbuchauszüge, Grundakten, Teilungserklärungen, Baulastenverzeichnis und anderes mehr zu prüfen, hilft dabei gerne ein entsprechend qualifizierter Anwalt. Diesen kann man übrigens auch bitten, den notariellen Entwurf des Kaufvertrages zu prüfen und zu schauen, ob in diesem „neutralen“ Grundmuster alles abgedeckt ist, was für einen selbst als Käufer/Verkäufer im konkreten Fall wichtig sein könnte. Das ist dann auch keine Misstrauensbekundung gegenüber dem Notar, sondern vielmehr eine wertvolle Unterstützung, um die reibungslose, schnelle Vertragsabwicklung sicherzustellen.

Autor: Sebastian Seidler