Der Fall aus Berlin

Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 für seine Zweizimmerwohnung 460 Euro Nettokaltmiete. Während eines Auslandsaufenthalts erhielt er zunächst die Erlaubnis zur Untervermietung. Nachdem sich sein Aufenthalt verlängerte, vermietete er die Wohnung ab Februar 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter – für insgesamt 1.100 Euro monatlich inklusive Nebenkosten.

Die verlangte Untermiete lag deutlich über der nach der Berliner Mietpreisbremse zulässigen Höhe und mehr als doppelt so hoch wie die eigene Miete. Der Mieter erzielte damit einen monatlichen Gewinn von über 500 Euro. Nachdem die Vermieterin dies entdeckt hatte, mahnte sie ihn ab und kündigte schließlich. Der Mieter argumentierte, er wolle lediglich seine Kosten „kompensieren“. Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin.

Bedeutung des Urteils

Der BGH stellt klar, dass Mieter immer dann grundsätzlich Anspruch auf eine Erlaubnis zur Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu kann auch der Wunsch gehören, die eigenen Wohnkosten zu senken. Eine wirtschaftliche Notlage ist dafür nicht erforderlich.

Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo die Untervermietung der Gewinnerzielung dient. Nach Ansicht des Gerichts soll § 553 BGB Mietern ermöglichen, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten – nicht aber, aus fremdem Eigentum ein Geschäftsmodell zu machen. Der gesetzliche Interessenausgleich dürfe nicht zulasten der Eigentümer ausgehöhlt werden.

Was Mieter beachten sollten

Die Untermiete sollte immer in einem angemessenen Verhältnis zur eigenen Miete stehen und diese grundsätzlich nicht übersteigen. Ob bei möblierter Untervermietung oder zusätzlichen Leistungen des Mieters – etwa der Mitnutzung eines Autos – Ausnahmen möglich sind, ließ der BGH offen.

Die Zustimmung des Vermieters ist immer erforderlich. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung vertragswidrig.

Rechte der Vermieter

Vermieter müssen einer Untervermietung nicht schrankenlos zustimmen, können sie aber auch nicht beliebig ablehnen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters – etwa berufliche, familiäre oder auslandsbedingte Gründe – ist grundsätzlich anzuerkennen. Wenn der Mieter mit der Untervermietung jedoch Gewinn erzielt, wird der Vermieter in aller Regel dennoch nicht zustimmen müssen.

Um diesen Aspekt zu klären, darf der Vermieter neben den Daten des Untermieters auch Auskunft über die geplante Höhe der Untermiete vom Mieter verlangen.

Eine unberechtigte Untervermietung kann sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ob eine Pflichtverletzung schwer genug wiegt, hängt jedoch stets vom Einzelfall ab. In diesen Fällen bringt eine Rechtsberatung für den Vermieter häufig bereits ausreichend Klarheit.

Fairness als Grundprinzip

Untervermietung kann beiden Seiten Vorteile bringen: Mieter senken ihre Kosten, Vermieter behalten zuverlässige Vertragspartner. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Seiten die gesetzlichen Regeln beachten und offen miteinander kommunizieren.

Wer die rechtlichen Grenzen kennt, vermeidet Konflikte und schützt sich vor unnötigen Risiken.

Autor: Demian Wyrwich

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Ein Klassiker ist das sogenannte Berliner Testament. Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein. Die Kinder erben erst nach dem Tod des zweiten Elternteils. Das klingt vertraut und gerecht. Es schützt den überlebenden Ehegatten und verhindert, dass Kinder nach dem ersten Todesfall sofort Ansprüche stellen. Gerade wenn Kinder noch jung sind und das Vermögen im Wesentlichen aus dem Familienheim besteht, kann das eine vernünftige Lösung sein.

Nur bleibt das Leben nicht stehen. Kinder werden erwachsen. Häuser werden wertvoller. Vermögen wächst. Und manchmal nähert sich das einzige Kind selbst dem Ruhestand, während noch immer ein Testament gilt, das vor Jahrzehnten in einer ganz anderen Lebensphase errichtet wurde.

Dann kann aus einer gut gemeinten Regelung eine teure werden. Denn wer nach dem ersten Todesfall nichts erbt, nutzt auch seinen erbschaftsteuerlichen Freibetrag nach dem zuerst verstorbenen Elternteil nicht. Der überlebende Ehegatte erhält alles. Beim zweiten Erbfall fällt das gesamte Vermögen beim Kind an – mit nur einem Freibetrag statt zwei. Bei rechtzeitiger Gestaltung hätten beide Freibeträge unter Umständen deutlich besser genutzt werden können.

Besonders heikel wird es, wenn das Berliner Testament zusätzlich eine Pflichtteilsstrafklausel enthält. Sie soll den überlebenden Ehegatten schützen: Wer nach dem ersten Todesfall den Pflichtteil verlangt, erhält beim zweiten Erbfall ebenfalls nur den Pflichtteil. Das kann familiär sinnvoll sein – hat aber Nebenwirkungen. Eine starre Klausel kann dazu führen, dass niemand den ersten Freibetrag des Kindes nutzen will, weil er sonst im zweiten Erbfall auch nur den Pflichtteil erhielte.

Was kann man dann noch tun? Nach dem Erbfall läuft die Zeit: Die Ausschlagungsfrist beträgt regelmäßig nur sechs Wochen. In besonderen Konstellationen kann eine sogenannte lenkende Ausschlagung helfen. Dabei schlägt der zunächst berufene Erbe die Erbschaft nicht planlos aus, sondern erst nach genauer Prüfung, wer dann an seine Stelle tritt – und welche zivil- und steuerrechtlichen Folgen das hat. So kann das Kind bereits im ersten Erbfall beteiligt werden. Das ist aber keine Lösung für den Küchentisch. Wer hier vorschnell unterschreibt, kann mehr zerstören als retten.

Entscheidend ist deshalb: frühzeitig handeln. Nach dem Erbfall sofort. Noch besser: vorher.

Ein Testament ist kein Dokument für die Ewigkeit. Zwei gründliche Prüfungen im Leben sind meist sinnvoll: einmal zur Familiengründung, wenn der überlebende Ehegatte abgesichert werden soll. Und ein zweites Mal, wenn die Kinder erwachsen sind, Immobilienwerte feststehen und der Ruhestand näher rückt.

Das Berliner Testament ist besser als sein Ruf. Schlecht ist nur, wenn es 30 Jahre lang ungeprüft in der Schublade liegt. Der letzte Wille sollte mit dem Leben Schritt halten. Sonst entscheidet am Ende nicht die Familie über das Vermögen – sondern ein altes Formular, das niemand mehr hinterfragt hat.

Autor: Björn Tesche

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Die kurze Antwort lautet: Arbeitnehmer haben nicht automatisch „hitzefrei“. Einen gesetzlichen Anspruch auf arbeitsfreie Zeit wegen hoher Temperaturen gibt es nicht. Arbeitnehmer dürfen daher ihre Arbeit, von ganz seltenen Extremfällen einmal abgesehen, nicht einfach einstellen oder den Arbeitsplatz verlassen. Wer dies ohne Erlaubnis tut, riskiert arbeitsrechtliche Konsequenzen, von einer Abmahnung bis hin zur Kündigung in schweren Fällen.

Stattdessen ist, ausgehend vom Grundgedanken des Arbeitnehmerschutzes, zunächst der Arbeitgeber gefragt. Er muss prüfen, wie sich die Belastung verringern lässt. Die denkbaren Maßnahmen sind immer abhängig vom jeweiligen Arbeitsplatz individuell zu bestimmen, das lässt sich nicht verallgemeinern. Plakativ gesagt: Ein Dachdecker bedarf anderer, weitergehender Maßnahmen als ein Arbeitnehmer, der nur im Büro tätig ist. Ganz besonders schutzwürdig sind dabei bestimmte Gruppen von Arbeitnehmern wie Schwangere, ältere Beschäftigte oder Menschen mit bestimmten Vorerkrankungen, ebenso für minderjährige Auszubildende. Sich hierüber Gedanken zu machen liegt auch im eigenen Interesse des Arbeitgebers, dass seine Arbeitnehmer leistungsfähig bleiben und gesundheitliche Beeinträchtigungen vermieden werden.

Zu denkbaren Maßnahmen, die sich auch aus der Arbeitsstättenrichtlinie ergeben, gehören etwa das frühzeitige Lüften von Räumen, der Einsatz von Sonnenschutz oder Ventilatoren sowie, wenn vorhanden, von Klimaanlagen. Gleiches gilt für Getränke, die der Arbeitgeber zur Verfügung stellen kann. Für Tätigkeiten, die im Freien ausgeübt werden, wie etwa auf Baustellen oder in der Landwirtschaft sind schattige Pausenbereiche, zusätzliche Erholungspausen, leichte Schutzkleidung und ggf. eine Anpassung der Arbeitszeiten von hoher Bedeutung.

Arbeitnehmer trifft dabei eine Mitwirkungspflicht. Sie müssen die angebotenen Schutzmaßnahmen nutzen und dürfen sich nicht bewusst unnötigen Gefahren aussetzen. Wer etwa bereitgestellte Sonnenschutzmittel oder Schutzkleidung ohne nachvollziehbaren Grund nicht verwendet, verletzt seinerseits arbeitsvertragliche Pflichten.

Kommt es trotz großer Hitze zu Problemen am Arbeitsplatz, empfiehlt sich zunächst das Gespräch mit dem Arbeitgeber oder, soweit vorhanden, dem Betriebsrat. Häufig lassen sich pragmatische und schnelle Lösungen finden. Erst wenn der Arbeitgeber notwendige Schutzmaßnahmen trotz erkennbarer Gesundheitsgefahren verweigert, kommen weitergehende rechtliche Schritte in Betracht.

Diese aktuelle Thematik zeigt die hohe Bedeutung des Arbeitnehmerschutzes, aber auch die Mitwirkungsobliegenheiten der Arbeitnehmer auf: Arbeitgeber müssen Maßnahmen ergreifen, Arbeitnehmer müssen diese ihrerseits umsetzen. Nur dieses Zusammenspiel sorgt dafür, dass auch heiße Arbeitstage sicher bewältigt werden können.

Autor: Claudius Klueting

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Der entschiedene Fall

Im zugrunde liegenden Fall hatten geschiedene Eltern einen Vergleich geschlossen, der eine ungewöhnliche Verknüpfung enthielt: Die Mutter lebte mit den Kindern im Ausland, der Vater in Deutschland. Nach einer Anzahlung von 30.000 € sollten weitere Zugewinnausgleichszahlungen des Vaters an die Mutter in drei jährlichen Raten von je 20.000 € fällig werden – aber nur, wenn diese im Gegenzug jeweils dreiwöchigen Umgang in Deutschland ermöglichte. Praktisch bedeutete das: Kein Umgang, keine Rate. Der BGH erkannte darin wirtschaftlichen Druck mit Vertragsstrafen ähnlicher Wirkung und ordnete die Regelung als Verstoß gegen die guten Sitten und damit als nichtig ein.

Das Gericht betonte ausdrücklich, dass zwar nicht jeder wirtschaftliche Anreiz zum Umgang sittenwidrig ist, wohl aber eine Klausel wie hier: Die Umgangsregelung darf nicht unter Umgehung einer am Kindeswohl ausgerichteten gerichtlichen Kontrolle erzwingbar gemacht werden. Hätten die Kinder hier etwa aufgrund gerichtlicher Anordnung keinen Umgang gehabt, wäre die Mutter dennoch finanziell sanktioniert worden.

Warum Umgangsvereinbarungen der Kontrolle bedürfen

Das Umgangsrecht ist ein grundrechtlich geschütztes Recht der Eltern und der Kinder. Es dient dazu, die Beziehung zwischen Eltern und Kind aufrechtzuerhalten, einer Entfremdung vorzubeugen und dem Liebesbedürfnis beider Seiten Rechnung zu tragen. Im Mittelpunkt muss dabei immer das Kindeswohl stehen. Kinder dürfen insbesondere nicht zum Gegenstand eines Handels gemacht werden.

Nach dem Gesetz dürfen Eltern deshalb zwar Vereinbarungen über den Umgang treffen. Um sicherzustellen, dass Umgangsregelungen stets dem Wohl des Kindes dienen, sind diese ohne eine familiengerichtliche Billigung aber nicht vollstreckbar. Das Gericht darf die Umgangsvereinbarung erst dann billigen, wenn es nach Durchführung der hierfür notwendigen Ermittlungen eine eigene Kindeswohlprüfung vorgenommen hat. Im hier entschiedenen Fall waren die Kinder in den Vorinstanzen jedoch nicht einmal zur Umgangsregelung angehört worden.

Was heißt das für die Praxis?

Für die Praxis bedeutet das: Vermeiden Sie Verknüpfungen von Zahlungen in den Bereichen Unterhalt und Vermögensauseinandersetzung mit Umgangsrechten, soweit diese zu einer Umgehung der gerichtlichen Kindeswohlkontrolle führen könnten. Nutzen Sie bei Unstimmigkeiten frühzeitig professionelle Hilfe durch Jugendamt, Mediation oder eine Familienrechtsanwältin/ einen Familienrechtsanwalt, statt finanziellen Druck auszuüben. Bei Bedarf können Sie eine gerichtliche Umgangsregelung beantragen, die vollstreckbar ist und für alle Beteiligten verbindliche Klarheit schafft – stets unter dem Maßstab des Kindeswohls.

Autorin Denise Schillinger

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Vor diesem Hintergrund sehen Arbeitgeber sich gezwungen, zu Personalmaßnahmen zu greifen und insbesondere betriebsbedingte Kündigungen zu prüfen.
Dafür gelten vom Grundgedanken des Arbeitnehmerschutzes aus klare rechtliche Vorgaben.

Entscheidende Bedeutung hat die Betriebsgröße: Beschäftigt ein Betrieb regelmäßig zehn oder weniger Arbeitnehmer, findet das Kündigungsschutzgesetz keine Anwendung. Zwar darf nicht willkürlich oder diskriminierend gekündigt werden, der Arbeitgeber kann dann aber recht frei bestimmen, welchen Arbeitnehmern er kündigt.

In Betrieben mit mehr als zehn Arbeitnehmern sind die Vorgaben strenger, sobald Arbeitnehmer unter das KSchG (Kündigungsschutzgesetz) fallen. Dann muss die Kündigung durch dringende betriebliche Erfordernisse gerechtfertigt sein, bspw. durch Auftragsrückgang, Umstrukturierungen oder Betriebsschließungen, die einen Abbau von Arbeitsplätzen erforderlich machen.
Zu prüfen ist auch, ob der Arbeitnehmer auf einem anderen freien Arbeitsplatz im Unternehmen weiterbeschäftigt werden kann.
Der Arbeitgeber muss ferner eine Sozialauswahl durchführen. Dabei sind Kriterien wie Betriebszugehörigkeit, Lebensalter, Unterhaltspflichten und Schwerbehinderung zu berücksichtigen. Ziel ist es, sozial besonders schutzbedürftige Arbeitnehmer vor einer Kündigung zu bewahren.

Bestimmte Arbeitnehmergruppen genießen auch besonderen Kündigungsschutz: Dazu zählen etwa Schwangere oder schwerbehinderte Menschen, ebenso Auszubildende nach Ablauf der Probezeit. Sofern im Betrieb ein Betriebsrat besteht, muss dieser vor jeder Kündigung angehört werden. Ohne eine ordnungsgemäße Anhörung ist die Kündigung unwirksam. Der Betriebsrat kann zwar eine Kündigung nicht endgültig verhindern, aber Einwände erheben und damit den Druck erhöhen, alternative Lösungen zu prüfen.

Einer Fehlvorstellung unterliegen Arbeitgeber und -nehmer häufig gleichermaßen: Einen Anspruch auf Zahlung einer Abfindung gibt es qua Gesetz nur in ganz wenigen, praktisch nicht relevanten Fällen. Will der Arbeitnehmer gegen Beendigung des Arbeitsverhältnisses eine Abfindung erhalten, ist das typischerweise Verhandlungssache.

Die Kündigung ist immer ultima ratio. Daher sollten Arbeitgeber zunächst versuchen, mildere Mittel zu finden, neben einem Verzicht auf Neueinstellungen können dabei auch Instrumente wie die Kurzarbeit relevant werden. Häufig werden auch einvernehmliche Lösungen angestrebt, die vom Abschluss eines Aufhebungsvertrages bis hin zur Bitte um ein (finanzielles) Entgegenkommen des Arbeitnehmers, um Arbeitsplätze sichern zu können, reichen.
Dem sollten Arbeitnehmer sich nicht kategorisch verschließen, insbesondere die Unterschrift unter einen Aufhebungsvertrag will aber wohlüberlegt sein.

Die generellen Vorschriften zu Form und Frist einer Kündigung gelten auch bei der betriebsbedingten Kündigung, sie kann kaum außerordentlich und fristlos ausgesprochen werden. Ggf. kann es sich für den Arbeitnehmer lohnen, innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Kündigung Kündigungsschutzklage zu erheben. Die Erfolgsaussichten sind dann hoch einzelfallabhängig.

Autor Claudius Klueting

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Das überrascht viele. Aber die Rechtslage ist eindeutig: In der nichtehelichen Lebensgemeinschaft gibt es kein gesetzliches Erbrecht. Auch ein Pflichtteilsanspruch besteht nicht. Ohne eigene Regelung steht der überlebende Partner rechtlich mit leeren Händen da.

Die Konsequenzen können gravierend sein: Gehört die Immobilie ganz oder teilweise dem Verstorbenen, müssen dessen Erben ausgezahlt werden. Fehlen die Mittel, bleibt oft nur der Verkauf des gemeinsamen Zuhauses.
Hinzu kommt die Erbschaftsteuer. Lebensgefährten gelten als fremde Dritte. Der Freibetrag beträgt nur 20.000 Euro. Alles darüber hinaus wird besteuert – und zwar ab 30 %. Gerade bei Immobilien entstehen so schnell erhebliche Belastungen. Ein Testament ändert daran nichts.

Ich erlebe in der Praxis immer wieder, dass auch die Zeit davor ausgeblendet wird. Viele Paare investieren sehr unterschiedlich in ihr gemeinsames Leben: Der eine bringt mehr Geld ein, der andere mehr Zeit, verzichtet vielleicht beruflich. Diese Beiträge lassen sich im Nachhinein kaum auseinanderrechnen. Was geflossen ist, ist meist verloren – oder führt im Streitfall zu schwierigen Auseinandersetzungen.

Ein weiterer, wenig bekannter Punkt: Wer seinem Partner über längere Zeit kostenfreies Wohnen ermöglicht, bewegt sich steuerlich nicht im rechtsfreien Raum. Im Einzelfall kann das als Schenkung gewertet werden – mit entsprechenden Folgen. Was im Alltag selbstverständlich erscheint, wird rückblickend plötzlich relevant.

Auch sonst zeigt sich der Unterschied zur Ehe deutlich: keine Witwen- oder Witwerrente, keine automatische Hinterbliebenenversorgung, kein gesetzlicher Vermögensausgleich bei Trennung. Jeder steht rechtlich für sich.

Der Gesetzgeber hat das bewusst so geregelt. Die nichteheliche Lebensgemeinschaft ist eine freie, aber unverbindliche Lebensform. Das gibt Spielraum – bedeutet aber auch: Schutz gibt es nur, wenn man sich selbst darum kümmert.

Oder zugespitzt: Dieses Modell funktioniert gut für eine gewisse Zeit. Für ein ganzes Leben trägt es ohne rechtliche Gestaltung oft nicht.

Die gute Nachricht: Man kann vorsorgen. Aber eben nicht mit einer einzigen Maßnahme. Testament oder Erbvertrag, klare Vereinbarungen zur Immobilie, Vollmachten, der richtige Familienstand: erst das Zusammenspiel schafft eine tragfähige Lösung. Eine Heirat hat zahlreiche Vorteile, steuerlich, erbrechtlich, versorgungsrechtlich, und durch einem Ehevertrag lassen sich unerwünschte Risiken und Nebenwirkungen ausschließen.

Mein Rat: Wer dauerhaft zusammenlebt, sollte auch dauerhaft vorsorgen. Sonst kann eine stabile Beziehung rechtlich eine Dynamik entwickeln, die man eher aus einem schlechten Film kennt – nur ohne die Möglichkeit, das Drehbuch noch zu ändern.

Autor Björn Tesche

Der Beitrag Zusammen gelebt – und trotzdem fremd im Erbrecht erschien zuerst auf Rechtsanwälte Seidler & Kollegen.

Worum geht es?
Es geht um die Frage, wer die Sorge für das eigene Kind oder die eigenen Kinder erhalten soll oder eben auch gerade nicht, wenn diese Sorge von den Eltern nicht mehr ausgeübt werden kann.

Letzteres kann passieren durch eine frühzeitige schwere Erkrankung oder gar den Tod der Eltern. Dabei ist es weniger schlimm und bei dieser Fragestellung nicht von Bedeutung, wenn nur ein Elternteil wegfällt. Denn dann steht die elterliche Sorge so-wohl für das Vermögen als auch für die Personen dem verbleibenden Elternteil allei-ne zu.

Hier geht es um den Fall, dass beide Eltern wegfallen, zum Beispiel aufgrund eines Autounfalls. Oftmals stehen nach so katastrophalen Ereignissen für die äußerst bedeutende und wichtige Aufgabe der Erziehung der zurückbleibenden Kinder keine Familienmitglieder zur Verfügung bzw. sind nicht vorhanden, was das Finden einer Antwort auf diese Frage erschwert.

Wenn beide Elternteile wegfallen, erhält ein minderjähriges Kind nach dem Gesetz einen Vormund. Die Anordnung erfolgt von Amts wegen, also ohne einen vorhergehenden Antrag. Ein Ehepaar kann von dem Gericht gemeinschaftlich zum Vormund bestellt werden. Für Geschwister soll nach dem Willen des Gesetzgebers nur ein Vormund bestellt werden, soweit dies möglich ist.

Wichtig zu wissen ist, dass das Gericht bei der Bestellung eines Vormunds der Benennung eines Vormunds durch die Eltern zu folgen hat. Das ist aber leider nur wenig bekannt.

In der Praxis bedeutet es, dass Eltern bestimmen können, wer sich einmal um ihre noch minderjährigen Kinder kümmern soll, wenn sie dies selbst nicht mehr tun können. Das ist schlimm genug und nur ein schwacher Trost, aber nichtsdestotrotz wichtig und ernst zu nehmen. Denn ein Vormund kann Entwicklungen von Kindern sehr stark beeinflussen, im Guten wie auch im Schlechten.

Die Benennung des Vormunds durch die Eltern hat in Form einer letztwilligen Verfügung zu erfolgen, also durch handschriftliches Testament, notariell beurkundetes Testament oder notariell beurkundeten Erbvertrag. Die Bestimmung ist im Zusammenhang mit einer umfassenden letztwilligen Verfügung, also dem Errichten eines vollständigen Testaments möglich, aber auch isoliert und einzeln.

Im Rahmen einer guten Beratung von jungen Eheleuten mit minderjährigen Kindern über deren Nachlassplanung sollte dieser Punkt immer angesprochen werden. Nicht-verheiratete Paare müssen in diesem Zusammenhang beachten, dass sie kein gemeinschaftliches Testament errichten und damit auch keine gemeinschaftliche Vormundbestimmung treffen können. Hier sind einzelne, aber inhaltsgleiche Bestimmun-gen/Testamente der Partner notwendig. Bei den Formulierungen ist darauf zu achten, dass exakt und klar formuliert wird. Eine Begründung ist nicht erforderlich, kann aber unter Umständen im Einzelfall sinnvoll sein, insbesondere bei dem Ausschluss bestimmter Personen von der Vormundschaft.

Das ist nämlich auch möglich, dass man bestimmt, wer nicht Vormund der eigenen Kinder werden soll. Im Zweifel sollte ein auf diesem Gebiet fachkundiger Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Autor Dr. Klaus Krebs

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Ihr Partner verstarb plötzlich. Ein Testament gab es nicht – und selbst wenn: Es hätte die Situation nur teilweise entschärft.
Die Folge: Klara ist nicht Erbin.
Stattdessen erben Verwandte – in diesem Fall Geschwister, zu denen seit Jahren kaum Kontakt bestand.

kein gesetzliches Erbrecht:
Das überrascht viele. Aber die Rechtslage ist eindeutig: In der nichtehelichen Lebensgemeinschaft gibt es kein gesetzliches Erbrecht. Auch ein Pflichtteilsanspruch besteht nicht. Ohne eigene Regelung steht der überlebende Partner rechtlich mit leeren Händen da.

Die Konsequenzen können gravierend sein: Gehört die Immobilie ganz oder teilweise dem Verstorbenen, müssen dessen Erben ausgezahlt werden. Fehlen die Mittel, bleibt oft nur der Verkauf des gemeinsamen Zuhauses.

Erbschaftssteuer:
Hinzu kommt die Erbschaftsteuer. Lebensgefährten gelten als fremde Dritte. Der Freibetrag beträgt nur 20.000 Euro. Alles darüber hinaus wird besteuert – und zwar ab 30 %. Gerade bei Immobilien entstehen so schnell erhebliche Belastungen. Ein Testament ändert daran nichts.

Ich erlebe in der Praxis immer wieder, dass auch die Zeit davor ausgeblendet wird. Viele Paare investieren sehr unterschiedlich in ihr gemeinsames Leben: Der eine bringt mehr Geld ein, der andere mehr Zeit, verzichtet vielleicht beruflich. Diese Beiträge lassen sich im Nachhinein kaum auseinanderrechnen. Was geflossen ist, ist meist verloren – oder führt im Streitfall zu schwierigen Auseinandersetzungen.

Schenkung:
Ein weiterer, wenig bekannter Punkt: Wer seinem Partner über längere Zeit kostenfreies Wohnen ermöglicht, bewegt sich steuerlich nicht im rechtsfreien Raum. Im Einzelfall kann das als Schenkung gewertet werden – mit entsprechenden Folgen. Was im Alltag selbstverständlich erscheint, wird rückblickend plötzlich relevant.

keine Witwen- oder Witwerrente:
Auch sonst zeigt sich der Unterschied zur Ehe deutlich: keine Witwen- oder Witwerrente, keine automatische Hinterbliebenenversorgung, kein gesetzlicher Vermögensausgleich bei Trennung. Jeder steht rechtlich für sich.

Der Gesetzgeber hat das bewusst so geregelt. Die nichteheliche Lebensgemeinschaft ist eine freie, aber unverbindliche Lebensform. Das gibt Spielraum – bedeutet aber auch: Schutz gibt es nur, wenn man sich selbst darum kümmert
.
Oder zugespitzt: Dieses Modell funktioniert gut für eine gewisse Zeit.
Für ein ganzes Leben trägt es ohne rechtliche Gestaltung oft nicht.

Die gute Nachricht:
Man kann vorsorgen. Aber eben nicht mit einer einzigen Maßnahme. Testament oder Erbvertrag, klare Vereinbarungen zur Immobilie, Vollmachten, der richtige Familienstand: erst das Zusammenspiel schafft eine tragfähige Lösung. Eine Heirat hat zahlreiche Vorteile, steuerlich, erbrechtlich, versorgungsrechtlich, und durch einem Ehevertrag lassen sich unerwünschte Risiken und Nebenwirkungen ausschließen.

Mein Rat:
Wer dauerhaft zusammenlebt, sollte auch dauerhaft vorsorgen. Sonst kann eine stabile Beziehung rechtlich eine Dynamik entwickeln, die man eher aus einem schlechten Film kennt – nur ohne die Möglichkeit, das Drehbuch noch zu ändern.

Rechtsanwalt Björn Tesche

Der Beitrag Zusammen gelebt – und trotzdem fremd im Erbrecht erschien zuerst auf Rechtsanwälte Seidler & Kollegen.

Es gibt gute steuerliche Gründe für eine lebzeitige Übertragung, die – wenn sie richtig gemacht ist – immer im Wege der vorweg genommenen Erbfolge und in Anrechnung auf Pflichtteilsrechte des Übernehmers und gegebenenfalls mit einer Rückauflassungsvormerkung für die Übergeber geschehen sollte. Kinder haben einen steuerlichen Freibetrag von 400.000,- € pro Elternteil, also sowohl gegenüber dem Vater als auch gegenüber der Mutter. Dieser Freibetrag entsteht alle 10 Jahre neu. Eltern können also ihrem Kind eine Immobilie mit einem Verkehrswert von bis zu 800.000,- € steuerfrei übergeben und wenn dann der Erbfall 10 Jahre oder später nach der Übergabe eintritt, kann das Kind wiederum einen Nachlass bis zum Wert von 400.000,- € pro Elternteil steuerfrei übernehmen. Sind mehrere Immobilien vorhanden, kann man dieses Procedere wiederholen, vorausgesetzt man lebt lange genug bzw. man fängt früh genug damit an.

Nießbrauch:
Eine Möglichkeit, sich und dem Ehepartner bei diesen Übertragungen zu schützen und die steuerlichen Freiräume noch weiter auszunutzen, ist der Vorbehalt von einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht an einzelnen oder allen Immobilien. Der eigene Schutz wird dadurch erreicht, dass man beim Nießbrauch die Immobilie weiter und ausschließlich unentgeltlich nutzen kann. Diese Nutzung kann darin bestehen, dass die Übergeber selbst in dem Haus/der Wohnung wohnen bleiben oder darin, dass sie diese vermieten und die Mieteinnahmen für sich verwenden. Allerdings bleibt der Nießbraucher auch verpflichtet, die Lasten der Wohnung/des Hauses (Steuern, Reparaturen etc.) weiter zu tragen. Sollte nur ein Elternteil als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sein, ist dies die Gelegenheit, dem anderen – bisher in Bezug auf das Haus/die Wohnung rechtlosen – Ehepartner ebenfalls den Nießbrauch daran einzuräumen mit der Folge, dass dieser als Längstlebender die Immobilie auch weiterhin nutzen kann.

Wohnungsrecht:
Das Wohnungsrecht, für das das zuletzt Gesagte entsprechend gilt, unterscheidet sich vom Nießbrauch vor allem dadurch, dass der Wohnungsrechtsinhaber die Immobilie nur zum unentgeltlichen Wohnen nutzen darf. Er darf das Haus/die Wohnung also nicht vermieten und darf nicht die Miete einnehmen. Dafür sind die von ihm zu übernehmenden Kosten geringer, nämlich meistens nur die reinen Verbrauchskosten (Strom, Wasser/Abwasser etc.).

Beiden vorbehaltenen Rechten ist gemeinsam, dass sie den Wert der Schenkung mindern und so dafür sorgen, dass pro Übertragung noch weniger von dem Freibetrag des Kindes verbraucht wird. Denn das Kind bekommt nicht völlig freies, sondern mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch belastetes Eigentum. Die Höhe dieser Last wird berechnet, indem Wohnungsrecht oder Nießbrauch kapitalisiert, also in Geld umgerechnet und von dem Verkehrswert der Immobilie abgezogen werden. Hat das Haus zum Beispiel einen Verkaufswert von 400.000,- € und der vorbehaltene Nießbrauch für beide Elternteile einen kapitalisierten Wert von 125.000,- €, beträgt der Wert der Zuwendung nur 275.000,- € und es bleibt ein Freibetrag für eventuelle weitere Zuwendungen übrig.

Autor: Dr. Klaus Krebs

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Rechtliche Einordnung: Bruchteilseigentum und Neuregelung
Das Gericht führte aus, dass Ehegatten bei Miteigentum – wenn sie nicht für die Immobilienbewirtschaftung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden – regelmäßig als sogenannte Bruchteilseigentümer zu behandeln sind.

Grundsätzlich gilt daher:
Fehlt eine fortbestehende Regelung über Verwaltung und Nutzung der Immobilie, kann jeder Miteigentümer eine Neuregelung verlangen, sofern diese den Interessen aller Beteiligten entspricht. Das gilt auch, wenn ursprünglich eine Nutzungsvereinbarung bestand, sich die tatsächlichen Umstände jedoch so gravierend verändert haben, dass ein Festhalten daran unzumutbar erscheint. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist stets durch umfassende Einzelfallabwägung zu prüfen.

Hohe Hürden für eine Nutzungsänderung:
In seinem Beschluss betonte der BGH, dass die Hürden für eine Neuregelung hoch sind.
Im zugrunde liegenden Fall hatten Eheleute ein Haus gemeinsam zur Vermietung an ein Familienmitglied erworben. Nach der Trennung verlangte ein Ehepartner die Zustimmung des anderen zur Kündigung, um selbst einzuziehen.
Allein Trennung, gesteigerter Wohnbedarf oder finanzielle Aspekte wie Unterhalt rechtfertigen eine Neuregelung nach dem Beschluss regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob der ursprüngliche Nutzungszweck – hier: der familiennahe Altersruhesitz der Mutter – durch die Trennung beeinträchtigt ist.
Besteht ein stabiles Mietverhältnis und erfüllt es seinen wirtschaftlichen Zweck, spricht dies gegen Unzumutbarkeit.
Auch eine vermeintlich zu niedrige Miete begründet nicht automatisch einen Anspruch auf Eigennutzung.

Wer diese begehrt, muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung im Sinne eines mietrechtlichen Eigenbedarfs benötigt und keine zumutbaren Alternativen bestehen.
Ein bloßer Wunsch genügt nicht. Zudem sind die Interessen beider Miteigentümer gegeneinander abzuwägen.

Im vorliegenden Fall bestanden sogar verfassungsrechtlich geschützte Interessen auf beiden Seiten: auf der einen Seite der Wunsch nach Selbstnutzung, auf der anderen der Bedarf für die Mutter. Dazu hatte das Beschwerdegericht jedoch keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Unter anderem deshalb wurde die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.

Ein Antrag darf sich zudem nicht pauschal auf die Mitwirkung an einer Kündigung beschränken. Vielmehr muss konkret beschrieben werden, wie die künftige Nutzung der Immobilie aussehen soll, etwa eine Alleinnutzung gegen Nutzungsentschädigung. Auch daran fehlte es im entschiedenen Fall.

Bedeutung für die Praxis:
Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Eigenbedarfskündigung gegen den Willen des Miteigentümers durchsetzen möchte, muss genau darlegen, warum die bisherige Nutzung unzumutbar ist, einen tatsächlichen Eigenbedarf nachweisen und zugleich eine ausgewogene Neuregelung beantragen. Eigenmächtiges Vorgehen ohne Zustimmung ist riskant und kann erhebliche rechtliche Nachteile nach sich ziehen.

Autorin: Denise Schillinger

Der Beitrag BGH zur Eigenbedarfskündigung bei gemeinsamer Eigentumswohnung erschien zuerst auf Rechtsanwälte Seidler & Kollegen.