Aus einer Schenkung keine Schenkung machen

Eine Schenkung ist nicht nur dann eine Schenkung, wenn sie komplett unentgeltlich erfolgt. Wenn man zum Beispiel eine Immobilie, die tatsächlich einen Verkehrswert von 450.000,- € hat, für 350.000,- € verkauft, liegt eine sogenannte „gemischte Schenkung“ vor, also ein Rechtsgeschäft, das zum Teil eine Schenkung darstellt und zwar iHv 100.000,- €. Hat derjenige, dem die Immobilie im Beispielsfall übertragen wird, gegenüber dem Übergeber keinen entsprechend hohen Schenkungssteuerfreibetrag, fällt Schenkungssteuer an.

Das ist auch der Grund, warum bei lebzeitigen Übertragungen von Immobilien von Eltern auf ihre Kinder im Wege der vorweg genommenen Erbfolge gerne Gegenleistungen der Kinder vereinbart werden. Denn diese Gegenleistungen – in welcher Form auch immer – stellen das Entgelt für die Übertragung dar und bringen diese damit aus dem Bereich der Schenkung und damit der Schenkungssteuer heraus. In den seltensten Fällen wird die Gegenleistung der Kin-der in Geld bestehen, denn die Kinder sind es ja, die etwas bekommen sollen. Oftmals stellen die Einräumung eines Nießbrauchrechts, die Bestellung eines Wohnungsrechts oder die Verpflichtung zur Pflege im Alter oder eine Kombination aus diesen Möglichkeiten die Gegenleistung dar, welche die Übergabe aus dem Bereich der Schenkung herausholt und so für beide Seiten Vorteile bringt.

Angenommen ein Ehepaar möchte seinem Kind das Elternhaus übertragen, welches ein Mehrfamilienhaus ist im Wert von 1,2 Mio Euro. Das Haus gehört beiden Eheleuten je zur Hälfte (was zwar von vielen Eheleuten oft angenommen wird, aber nicht immer den Tatsachen entspricht; hier schafft nur ein Blick in das Grundbuch Klarheit), so dass dem Kind Freibeträge iHv insgesamt 800.000,- € zur Verfügung stehen. Das Haus ist aber mehr wert und würden die Eltern es „einfach so“ übertragen, hätte das Kind 400.000,- € zu versteuern. Wenn die Eltern das Haus auch nach der Übertragung selbst noch bewohnen und die anderen darin befindlichen Wohnungen vermieten wollen im Sinne einer zusätzlichen Einnahmequelle im Alter, bietet es sich an, dass sie sich den Nießbrauch an dem Haus vorbehalten bzw. sich gegenseitig an dem Miteigentum des jeweils anderen einräumen. Denn dieser Nießbrauch wird bei der Übertragung in Geld umgerechnet (kapitalisiert) und von dem Wert des Hauses als Gegenleistung der Kinder in Abzug gebracht. Da sich der Nießbrauchwert an der Netto-Jahreskaltmiete des gesamten Hauses und der statistischen Lebenserwartung der Eltern orientiert, ist es wahrscheinlich, dass die 400.000,- € erreicht werden (jedenfalls bei etwas jüngeren Eltern) mit der Folge, dass keine Schenkung vorliegt und keine Schenkungssteuer anfällt.

Werden die 400.000,- € nicht erreicht, wäre die zusätzliche Übernahme einer Pflegeverpflichtung durch das Kind gegenüber seinen Eltern möglich. Auch dieses Recht der Eltern würde kapitalisiert und von dem Wert des Mehrfamilienhauses abgezogen, so dass dann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Schenkung mehr vorliegt. Welche Art der Pflege zu leisten ist und wann eine Pflege durch das Kind nicht mehr geschuldet ist, zum Beispiel bei schwerster Pflegebedürftigkeit und/oder der Notwendigkeit einer stationären Pflege in einem Heim, sollte in dem Übergabevertrag geregelt werden, um Klarheit zu schaffen und um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Author: Dr. Klaus Krebs