Lebzeitige Übergaben von Immobilien

Die lebzeitige Übergabe von Immobilien an die nächste Generation ist im Erbrecht ein häufig verwendetes und probates Mittel. Die Gründe für eine Übergabe können vielfältig sein.

Möglich sind zum Beispiel steuerliche Gründe. Jeder Erbe hat einen steuerlichen Freibetrag. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ist, desto größer ist der Freibetrag. Diese Freibeträge erwachsen alle zehn neu. Wenn man einem (erwachsenen) Kind im Jahr 2024 eine Immobilie oder einen Anteil daran im Wert von 400.000,- € schenkt, fällt für diesen Vorgang bei dem Kind keine Schenkungssteuer an, weil dessen Freibetrag exakt 400.000,- € beträgt. Tritt der Erbfall im Jahr 2035 ein und ist dieses Kind Erbe, hat das Kind wieder 400.000,- € steuerlich frei, weil zwischen der Schenkung und dem Erbfall zehn Jahre liegen. Wichtig ist dabei, dass in den zehn Jahren keine pro-rata-Freigabe von Freibeträgen erfolgt. Ein verbrauchter Freibetrag ist für zehn Jahre weg und ist nicht nach fünf Jahren wieder zur Hälfte da. Wenn aber von einem Freibetrag nicht alles verbraucht worden ist, also beispiels-weise bei einer Schenkung in Höhe von 300.000,- €, bleibt der restliche offene Freibetrag von 100.000,- € bestehen und erwächst nach zehn Jahren wieder zum vollen Freibetrag iHv 400.000,- € an. Tritt in diesem Fall der Erbfall nach fünf Jahren ein, hat das Kind bei dem Erb-fall die noch nicht verbrauchten 100.000,- € Freibetrag zur Verfügung.
Wenn die steuerlichen Freibeträge der Empfänger nicht ausreichen, weil der Wert der zu übertragenden Immobilie höher ist, gibt es verschiedene legale Möglichkeiten, dies zu umgehen.
Gehört die Immobilie zum Beispiel nur einem Ehegatten und das Ehepaar hat ein Kind, wäre es möglich, dass dieser Ehegatte die Hälfte der Immobilie zunächst schenkweise auf den Ehepartner überträgt. Da der Ehepartner einen Freibetrag in Höhe von 500.000, -€ hat, dürfte diese Schenkung in den meisten Fällen ohne Steueranfall für den Ehepartner sein, wenn nicht ohnehin andere Steuerbefreiungstatbestände greifen. In der Folge dieser Übertragung stehen nunmehr für das Kind nicht nur 400.000,- € Freibetrag gegenüber dem einen Elternteil zur Verfügung, sondern zweimal 400.000,- € und mithin 800.000,- €, weil nun beide Elternteile ihrem Kind die Immobilie schenken und das Kind gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag in Höhe 400.000,- € hat.
Sollte der Wert der Schenkung, also der Immobilie, immer noch höher liegen als die zur Verfügung stehenden Freibeträge, gibt es noch eine Möglichkeit, um unter die Freibeträge zu kommen. Gemeint ist der Vorbehalt von sogenannten Nutzungsrechten an der Immobilie wie zum Beispiel ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch. Solche Rechte haben nämlich einen Wert, der für den Zeitpunkt der Übergabe ausgerechnet werden kann. Allgemein gilt, dass je höher die statistische Lebenserwartung des Übergebers ist, desto höher ist auch der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchrechts oder mit anderen Worten: Je älter der Übergeber ist, desto geringer ist der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs. Dieser Wert mindert den Wert der Schenkung, so dass die Immobilie, die an sich einen Wert in Höhe von 450.000,- € hat, bei Vorbehalt und Abzug eines Nießbrauchrechts nun nur noch einen Schenkungswert von 320.000,- € hat und damit unter dem Freibetrag liegt.

Autor: Dr. Klaus Krebs