Übertragung einer Immobilie mit Vorbehalt des Wohnungsrechts

Die lebzeitige Übertragung einer Immobilie an die Kinder kann bei der Nachfolgeplanung aus mehreren Gründen eine sinnvolle Option sein.

Einer dieser Gründe ist die Sicherheit, dass die Immobilie auf diese Weise in der Familie bleibt. Wenn man die Übertragung zusätzlich mit einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Eltern absichert, welche die Rückübertragung an sie für bestimmte Fälle ermöglicht, so zum Beispiel für den Verkauf oder die Belastung der Immobilie durch das Kind ohne die Zustimmung der Eltern, kann man weitere Risiken, nämlich dass die Immobilie nicht dort hingeht, wo sie nicht hingehen soll, wirksam und grundbuchrechtlich abgesichert ausschließen.
Für die Eltern als Übergeber ist darüber hinaus wichtig, dass ihr Zuhause für die Zeit ihres Lebens gesichert ist, ohne dass sie die Lasten von Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen haben. Beides kann ihnen durch ein Wohnungsrecht garantiert werden, welches ebenfalls im Grundbuch eingetragen und abgesichert wird.
Zu zahlen bleiben für die Eltern nur die eigenen Verbrauchskosten.

Steuerlich macht eine solche lebzeitige Übergabe unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts ebenfalls Sinn, weil bei der Ermittlung der Steuerlast der Wert des Wohnungsrechts von dem Wert der übertragenen Immobilie abgezogen wird.

Dabei wird der abzuziehende Wert des Wohnungsrechts umso höher sein, je früher die Übertragung erfolgt. Denn die noch verbleibenden Lebensjahre des Übergebers, also der Eltern, sind ausschlaggebend für die Ermittlung des Wertes des Wohnungsrechts. Außerdem erwächst der Steuerfreibetrag des Kindes nach zehn Jahren komplett neu und steht bei dem Kind für weitere Übertragungen oder für die Erlangung von Vermögen durch den Tod der Eltern wieder frei und unverbraucht zur Verfügung.

Wenn die Eltern neben ihrem bereits vorhandenen Eigenkapital für ihren Lebensabend zusätzliches Vermögen benötigen, macht es Sinn, die Übertragung als gemischte Schenkung zu gestalten.
Hierbei gewährt das Kind als Übernehmer und neuer Eigentümer der Immobilie den Eltern nicht nur das lebtägliche und unentgeltliche Wohnungsrecht, sondern zahlt darüber hinaus einen Betrag an die Eltern, der im gegenseitigen Einvernehmen frei festgesetzt werden kann. Dieses Geld steht den Eltern nach der Übergabe und im Alter zur freien Verfügung und mindert darüber hinaus als Gegenleistung des Kindes den Wert der Schenkung weiter, so dass auch werthaltige Immobilien steuerfrei übergeben werden können. Soweit das Geld von den Eltern zu deren Lebzeiten nicht verbraucht worden ist, geht es bei deren Tod auf das Kind als Erben über bzw. wieder zurück. Wenn zwischen Übergabe und Erbfall mindestens zehn Jahre vergangen sind, steht dem Kind dann auch wieder der volle steuerliche Freibetrag zur Verfügung, so dass keine Erbschaftssteuern anfallen.

Sollte die Immobilie im Eigentum nur eines Elternteils stehen und einen so hohen Wert haben, dass trotz aller oben genannten Maßnahmen der Steuerfreibetrag des Kindes überschritten würde, kann man eine Kettenschenkung vornehmen. Hierbei erfolgt in einem ersten Schritt die Übertragung der hälftigen Immobilie an den Ehepartner und in einem zweiten Schritt von beiden Eltern an das Kind, dem nun gegenüber zwei übergebenden Elternteilen zwei steuerliche Freibeträge zur Verfügung stehen, also das Doppelte des einfachen Freibetrages.

Autor: Dr. Klaus Krebs