Übertragungen von Immobilien zwischen Eheleuten

Es kommt relativ häufig vor, dass Eigentum an Immobilien aus erbrechtlichen Gründen zwischen Eheleuten übertragen werden soll. Meistens ist es der Ehemann, von dem Eigentum auf die Ehefrau übertragen werden soll und nicht selten sind Kinder des Mannes aus einer früheren Beziehung der Grund. Die Motivation dafür ist recht klar: Der Mann will seine Ehefrau für den Fall seines Todes vor zu hohen Pflichtteilsansprüchen seiner Kinder aus der früheren Beziehung schützen.
Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten. Denn sobald die Übertragung rechtlich als Schenkung oder als gemischte Schenkung zu werten ist, verfehlt sie das Ziel.

Von gemischter Schenkung spricht man, wenn ein Teil des Rechtsgeschäfts entgeltlich ist und ein anderer Teil un-entgeltlich. Ein Beispiel: Der Mann „verkauft“ die Immobilie für 150.000,- € an seine Frau, während der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie bei 230.000,- € liegt. In diesem Fall liegt eine gemischte Schenkung iHv 80.000,- € vor!

Das Gemeine an Schenkungen zwischen Eheleuten ist, dass diese Schenkungen pflichtteilsrechtlich dem Nachlass des irgendwann später versterbenden Mannes hinzugerechnet werden und zwar ohne zeitliche Beschränkung. Das ist ein ganz wichtiger Punkt, der leider immer wieder übersehen wird, obwohl die Rechtslage eindeutig ist. Während bei sonstigen Schenkungen des Ehemannes an andere Personen als seine Ehefrau die 10-Jahresfrist gilt und das Abschmelzungsprinzip, läuft diese Frist bei Schenkungen zwischen Eheleuten erst ab der Auflösung der Ehe, also in dem Fall ab dem Tod des Mannes, was der Ehefrau überhaupt nichts bringt.

Das Ziel ist also, bei Rechtsgeschäften zwischen Eheleuten mit einem solchen Hintergrund die Unentgeltlichkeit zu vermeiden. Das ist nicht immer möglich und nicht immer vollständig, aber meistens schon. Eine Möglichkeit besteht in dem Vorbehalt von Nutzungsrechten des Ehemannes. Wenn sich der Mann zum Beispiel den Nießbrauch an der Immobilie vorbehält, mindert dies die Höhe der Schenkung erheblich. Denn der Wert des Nießbrauchs wird kapitalisiert, also in Geld umgerechnet, und von dem Wert der Immobilie in Abzug gebracht.

Bei der Berechnung des Wertes des Nießbrauchs orientiert man sich an der statistischen Lebenserwartung des Übergebers, also des Ehemannes, was wiederrum bedeutet, dass die Schenkung umso mehr gedrückt werden kann, je früher sie erfolgt bzw. je jünger der übertragende Ehemann ist. Ein weiterer möglicher Ansatzpunkt ist in diesem Zusammenhang die Einholung eines kompetenten Sachverständigengutachtens zum Wert der Immobilie. Ein solches Gutachten empfiehlt sich allein deshalb, um Klarheit und Beweisbarkeit für einen Wert zu haben, auf den es unter Umständen erst sehr viele Jahre später wieder ankommen wird, nämlich nach dem Tod des Mannes. Hat man dann nicht durch ein früheres Gutachten vorgesorgt, ist der Streit vorprogrammiert und die Beweisnot, dass der Wert der unter Umständen vor Jahrzehnten übertragenen Immobilie tatsächlich so niedrig war, hoch.

Es gibt noch weitere Möglichkeiten und Wege, Schenkungen zwischen Eheleuten zu mindern oder ganz auf Null zu bringen. Was im Einzelfall sinnvoll ist und was unbedingt vermieden werden sollte, ist immer der Prüfung des Einzelfalles und der Kreativität des rechtlichen Beraters vorbehalten. Aus eigener Erfahrung ist bei solchen Sachverhalten immer auch die Zuziehung des Steuerberaters der Mandanten geboten, so dass die letztliche Gestaltung sowohl zivilrechtlich als auch steuerrechtlich geprüft ist und hält.

Autor: Dr. Klaus Krebs