Nießbrauch – eine gute Möglichkeit für lebzeitige Übertragungen von Immobilien auf die nächste Generation

Autor: Dr. Klaus Krebs

Übertragungen von Immobilien zu Lebzeiten der Eltern auf ihre Kinder im Wege der vorweg genommenen Erbfolge und unter dem Vorbehalt eines Nießbrauchrechts sind in vielfältiger Form und damit maßgeschneidert möglich:

Zu unterscheiden ist der Quotennießbrauch und der Vorbehaltsnießbrauch.
Beim Quotennießbrauch treffen der Übergeber (Eltern) und der zukünftige Eigentümer (Kinder) eine Vereinbarung, wonach dem Übergeber nicht alle Nutzungen der Immobilie zustehen, sondern nur zu einer bestimmten Quote. Ein Beispiel: Die Eltern übertragen ihren Kindern ein Mehrfamilienhaus und behalten sich den Nießbrauch daran vor. Da sie aber wirtschaftlich nicht darauf angewiesen sind, die kompletten Mieten des ganzen Hauses einzuziehen, vereinbaren sie mit den Kindern, dass ihnen nur eine bestimmte Quote an den Mieteinnahmen zusteht, zum Beispiel 40 Prozent davon.

Beim Vorbehaltsnießbrauch stehen dem Nießbraucher immer die gesamten Nutzungen zu.

Beide Formen des Nießbrauchs erstrecken sich immer auf die ganze Immobilie, die dem Übergeber gehört. Es ist also nicht möglich, nur die Erdgeschoßwohnung eines Einfamilienhauses mit einem Nießbrauch zu belasten. Wenn in einem Gebäude dagegen mehrere Eigentumswohnungen vorhanden sind, kann jede Eigentumswohnung separat übertragen und mit einem Nießbrauch belastet werden oder eben nicht. Und wenn der Übergeber nur hälftiges Miteigentum an der Immobilie hat, wird natürlich nur dessen hälftiger Miteigentumsanteil mit dem Nießbrauch belastet und der andere, möglicherweise dem Ehepartner gehörende Miteigentumsanteil, nicht.

Steuerlich interessant ist die Übertragung einer Immobilie mit Nießbrauchrecht deshalb, weil der Nießbrauch den Wert der Schenkung mindert. Dafür wird der Nießbrauch kapitalisiert (also in Geld umgerechnet) und von dem Verkehrswert (hypothetischer Verkaufspreis) der Immobilie abgezogen. Auf diese Weise können uU mehrere Immobilien auf die Kinder übertragen werden, bis dass deren steuerlichen Freibeträge von jeweils 400.000,00 € gegenüber jedem Elternteil erschöpft sind.

Für den Übergeber, also die Eltern, gilt es zu bedenken, dass sie Eigentum übertragen und folglich nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind. Sie können diese also nicht mehr verkaufen, selbst wenn sie dies wollten. Das ginge nur noch mit Einverständnis und über die neuen Eigentümer, also die Kinder.

Was möglich und in diesem Zusammenhang zum Schutz der Eltern zu empfehlen ist, sind Rückauflassungsvormerkungen. Hierdurch behält sich die Übergeber für bestimmte Fälle das Recht vor, die Rückübertragung des Eigentums an sich zu verlangen, wobei dieses Recht grundbuchrechtlich abgesichert wird, so dass es späteren Verfügungen der neuen Eigentü-mer über die Immobilie wie z.B. einem Verkauf vorgeht. Denkbare Fälle für Rückübertragungen sind zum Beispiel, dass die neuen Eigentümer (Kinder) in Insolvenz fallen, dass in das Grundstück Zwangsvollstreckungsmaßnahmen betrieben werden u.a.