Wenn man nicht gerade Profi-Investor ist, gibt es wenige Verträge im Leben, die so große…
Vorteile der Indexmiete bei Wohnraummietverhältnissen
Der Grundgedanke des Indexmietvertrags ist einfach: Die Vertragsparteien vereinbaren schriftlich, dass die Miete durch den jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preis-Index für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Steigt dieser Index, dürfen Vermieter, die einen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, auch die Miete erhöhen. Im Gegenzug gilt: Sinkt der Index, hat der Mieter das Recht, eine Mietsenkung zu verlangen. Dies ist bei genauerer Betrachtung transparent und fair für beide Seiten.
Immerhin leben viele Vermieter von den Mieteinnahmen und müssen ebenfalls mit steigenden Lebenshaltungskosten umgehen. Umgekehrt steht zu erwarten, dass auch die Einkommen der Mieter sukzessive an die Inflation angepasst werden. Außerdem sind durch die strikte Koppelung an die Inflation überproportionale Mieterhöhungen ausgeschlossen.
Zur Berechnung der Indexmiete werden zwei Werte benötigt: Zunächst der Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, beziehungsweise der letzten Mieterhöhung. Weiterhin der neue, aktuelle Indexwert. Die Formel hierfür lautet dann wie folgt:
neuer Indexstand / alter Indexstand x 100 – 100 = prozentuale Steigerung
Oft wird in Mietverträgen eine sogenannte Bagatellgrenze vereinbart. Das heißt, dass eine Mieterhöhung erst dann erfolgt, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, im Vertrag definiertes Niveau gestiegen ist. Damit kommt es zu keiner Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert hat und der Schwellenwert gerade nicht erreicht ist.
Ein Indexmietvertrag bietet sehr bedeutsame Vorteile:
Die mögliche Mieterhöhung muss nicht weiter sachlich begründet werden, da die Berechnung mittels Index ganz eindeutig und unstrittig ist. Weiterhin bedarf es für die Mieterhöhung keiner vorherigen Zustimmung des Mieters. Dieser kann auch nicht aus einer Mieterhöhung ein Kündigungsrecht ableiten. Nur die Ausgangsmiete muss im Rahmen der Mietpreisbremse kalkuliert werden, danach kann nach Verbraucherpreisindex angehoben werden.
Zu beachten ist, dass im Falle einer Indexmietvereinbarung eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen ist.
Außerdem kann eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nur verlangt werden, wenn Modernisierungsmaßnahmen nötig sind, die der Vermieter selbst nicht zu vertreten hat. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete nur dann aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen kann, wenn er aufgrund von behördlichen Auflagen oder neuen gesetzlichen Vorschriften modernisiert. Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter ohne einen solchen Anlass und somit freiwillig ausführt, muss er selbst bezahlen – und darf sie bei Indexmietverträgen nicht zum Anlass für eine Mieterhöhung nehmen.
Für eine wirksame Mieterhöhung muss dem Mieter die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag schriftlich angegeben werden. Ab dem übernächsten Monat, nachdem diese Mitteilung dem Mieter zugegangen ist, muss dann die neue Miete bezahlt werden. Die Erhöhung der Miete darf bei einem Indexmietvertrag ma-ximal alle zwölf Monate erfolgen.
Im Ergebnis bietet die Indexmiete im Vergleich zu anderen Mieterhöhungsformen weniger Streitpotenzial und sollte daher als mögliche Option jedenfalls in Betracht gezogen werden.
Autorin: Euphemia Kiefer