Böse Überraschungen vermeiden: Unterschiede Baulast und Grunddienstbarkeit

Grundstücksverkäufe müssen notariell beurkundet werden. Meist bereitet der Notar den Vertrag vor, ein Anwalt wird nur selten beauftragt, diesen zu prüfen. Man verlässt sich darauf, dass der Notar schon alles berücksichtigt. Das kann aber teuer werden.

Der Notar prüft nämlich normalerweise zwar das Grundbuch, nicht aber das Baulastenverzeichnis. Darüber belehrt der Notar sogar ausdrücklich. Während Belastungen, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind (z.B. Grundschulden oder Dienstbarkeiten für Wegerechte o.ä.), bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden, bleiben etwaige Baulasten unberücksichtigt. Man ist hier also weitgehend „im Blindflug“ unterwegs.

Im Baulastenverzeichnis finden sich aber wichtige, wertrelevante Informationen: Ist zu Gunsten eines anderen Grundstücks eine Baulast eingetragen, muss diese Verpflichtung gegenüber der Baurechtsbehörde erfüllt werden, auch vom künftigen Eigentümer. So kann z.B. die Verpflichtung bestehen, zur Nachbargrenze einen zusätzlichen Bauabstand einzuhalten. Aus 2,5 Metern unbebaubarer Fläche werden plötzlich 2,5 Meter plus x Meter. Oder das Grundstück hat für ein anderes die öffentlich-rechtliche Verpflichtung übernommen, notwendige Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Dann darf auf der betroffenen Fläche nichts unternommen werden, was das Parken verhindert. Eine Baulast wird auch benötigt, wenn ein Hinterliegergrundstück keine eigene Zufahrt hat. Dann wird die Behörde eine Zufahrtsbaulast fordern, sonst gibt es keine Baugenehmigung. Baulasten können also eine hohe Beeinträchtigung der Nutzung des eigenen Grundstücks darstellen, die oft auch dessen Wert mindert.

Damit aber nicht genug. Die Baulast ermöglicht zwar, bei der Baugenehmigung Ausnahmen von bestimmten Vorschriften zu gestatten. Privatrechtliche Ansprüche regelt sie aber nicht. Rechte und Pflichten der beiden Nachbarn ergeben sich daher nur aus den zwischen ihnen getroffenen sonstigen Abreden und– wenn es solche nicht gibt – aus dem Gesetz. Baulastbegünstigter und -verpflichteter werden zwar oft einzelne Fragen regeln, etwa dass etwas für die Baulastübernahme gezahlt wird. Meist fehlt aber rechtliche Beratung, sodass oft Lücken bleiben. Es ist eben gerade nicht so, dass die Baulastübernahme zugleich bedeutet, dass der Begünstigte den belasteten Grundbesitz auch entsprechend nutzen darf. Auch bekommt der Baulastverpflichtete nicht automatisch eine Nutzungsentschädigung. Das muss gesondert vereinbart und nach Möglichkeit seinerseits abgesichert werden, in diesem Fall durch eine sog. Dienstbarkeit im Grundbuch. Tut man das nicht, ist Streit vorprogrammiert.

Vermeiden Sie also Überraschungen. Ob Begünstigter oder Belasteter: Es empfiehlt sich 1. vor dem Immobilienkauf den Vertragsentwurf und das Baulastenverzeichnis prüfen zu lassen. Wenn es Baulasten gibt, sollte 2. geklärt werden, welchen Inhalt sie haben und welche Vereinbarungen dazu bestehen. Wenn es um die Übernahme einer Baulast geht, sollte auch an eine inhaltsgleiche Grunddienstbarkeit gedacht werden. Gleiches gilt umgekehrt: Hat eine Dienstbarkeit den Zweck, die Bebaubarkeit des begünstigen Grundstücks zu ermöglichen, sollte dies vertraglich geregelt werden, verbunden mit der Verpflichtung, im Falle der Bebauung eine inhaltsgleiche Baulast zu übernehmen.

Autorin: Julia Lindner