Das Haus zu Lebzeiten an die Kinder übergeben?

Sehr oft geht es in Beratungen in Erbschaftssachen um die Frage, ob eine Immobilie, sei es ein Haus oder eine Wohnung, schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen werden soll. Eine Antwort darauf lässt sich nicht allgemein geben und eine individuelle fachliche Beratung ist in diesen Fällen geboten, aber zumindest einige wichtige und grundsätzliche Aspekte können im Rahmen dieses Artikels doch aufgezeigt werden.

Zunächst sollte klar sein, dass steuerliche Gründe nie das Maß einer sinnvollen und zufriedenstellenden Nachlassplanung sind. Steuerliche Aspekte sind zweifellos wichtig, sollten aber nicht das Steuer übernehmen. Wichtig ist zuallererst das Wohl und die Zukunft derjenigen oder desjenigen, die/der ein Testament, einen Erbvertrag oder/und einen Übergabevertrag im Wege der vorweg genommenen Erbfolge errichten wollen.

Der zweite, wichtige Aspekt ist, dass das Vermögen, um das es geht, nach dem Tod der Testierenden in die Hände von einer oder mehreren Personen kommt, in die es nach ihrem Willen gehört bzw. kommen soll.
Erst dann kommen steuerliche Aspekte, indem man prüft oder durch den hinzu zu ziehenden Steuerberater prüfen lässt, ob die gewählte Planung steuerlich günstig oder schädlich ist. Nur wenn sie steuerschädlich ist, sucht man einen anderen Weg, um das vorher definierte Ziel zu erreichen, der auch steuerlich passt.

Wenn mehrere Immobilien vorhanden sind, kann die lebzeitige Übergabe einiger davon im Wege der vorweg genommenen Erbfolge sinnvoll sein, wenn der Gegenwert, den die Immobilie darstellt, nicht mehr benötigt wird. Wird zwar nicht mehr der Gegenwert benötigt, aber sollen weiterhin Erträge aus der Immobilie erwirtschaftet werden, kann die Übergabe gleichwohl erfolgen, indem Rechte wie zum Beispiel der Nießbrauch an der Immobilie vorbehalten bleiben.
Der steuerliche Vorteil einer solchen Übergabe liegt zum einen darin, dass der Freibetrag, der durch die lebzeitige Übergabe verbraucht wird, in zehn Jahren neu entsteht und dann für eine weitere Übergabe oder den Erbfall genutzt werden kann. Zum anderen wird der Wert der Übergabe durch etwa vorbehaltene Rechte gemindert, so dass auch über den Freibeträgen liegende, werthaltige Immobilien uU steuerneutral übergeben werden können.

Wenn nur eine Immobilie vorhanden ist, macht eine lebzeitige Übergabe meistens wenig Sinn, es sei denn, diese Immobilie hat einen großen Wert oder die mit ihr verbundenen physischen Lasten sind zu groß.

Im ersten Fall kann man den Wert durch eine lebzeitige Übergabe wie zuvor erwähnt herunterschrauben und durch den Vorbehalt von Rechten wie zum Beispiel dem Nießbrauchrecht. Allerdings muss den Übergebern klar sein, dass ihnen die Immobilie nach der Übergabe nicht mehr gehört. Ein Verkauf, um etwas anderes oder kleineres erwerben zu können, wäre ihnen nicht mehr möglich.

Im zweiten Fall sollte sich der Übergeber keinen Nießbrauch vorbehalten, sondern nur ein Wohnrecht, das ihn zur lebtäglichen und unentgeltlichen Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken berechtigt, ohne dass ihn irgendwelche Lasten wie zum Beispiel Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen treffen.

Zusätzlich wäre es auch möglich, eine Pflegeverpflichtung der oder des Übernehmers zu vereinbaren, sollte das gewünscht sein. Die Pflegeverpflichtung, Leibgeding genannt, mindert den Wert der Übergabe nochmals.

Autor Dr. Klaus Krebs